2008-10-27

От игроков рынка недвижимости сегодня часто можно услышать мнение, что не так страшен финансовый кризис, как кризис доверия, который он породил. Портал Dometra.ru попытался разобраться в данной ситуации.

Существует мнение, что, по сути, ничего страшного с рынком недвижимости в России после обвала фондового рынка не произошло. Да, акции упали в цене, банки испытывают некоторые трудности с ликвидностью и притормозили выдачу кредитов. Многие масштабные проекты, которые строились на заемные...  Далее

От игроков рынка недвижимости сегодня часто можно услышать мнение, что не так страшен финансовый кризис, как кризис доверия, который он породил. Портал Dometra.ru попытался разобраться в данной ситуации.

Существует мнение, что, по сути, ничего страшного с рынком недвижимости в России после обвала фондового рынка не произошло. Да, акции упали в цене, банки испытывают некоторые трудности с ликвидностью и притормозили выдачу кредитов. Многие масштабные проекты, которые строились на заемные деньги, на какое-то время просто встали - девелоперы были вынуждены заморозить стройку ввиду отсутствия возможности дальше получать финансирование проектов.

Кто-то решил, что это начало конца, другие надеялись на то, что девелоперы как-нибудь разберутся со своими долгами, кризис будет преодолен, и Новый год мы все встретим в стране еще похожей на ту, какой она есть сейчас. Нельзя с уверенностью сказать, что мы полностью преодолели этот кризис: на рынке по-прежнему сохраняется высокая волатильность, непонятно, что будет с долларом, но в целом, действия государства в этот раз заслуживают высокой оценки.

Во всей этой ситуации застройщики всячески стараются сохранить лицо. Девелоперы, у которых в стадии реализации находятся объекты-новостройки, делают прогнозы о том, что на первичном рынке цены будут расти или останутся на том же уровне, упадут только на «вторичке», поскольку с углублением кризиса туда хлынет поток квартир - люди срочно будут распродавать активы, чтобы получить наличные. Риэлторы, которые работают на вторичном рынке, напротив, утверждают, что «вторичка» скоро взлетит в цене, потому что новостройки никто не станет брать из-за высоких рисков, что стройка будет заморожена. Есть вероятность, что цены в долгосрочной перспективе останутся на том же уровне, а в краткосрочной - на рынке будут их значительные колебания, что даст простор для деятельности спекулянтов.

Одна из мер, предпринятых для стабилизации ситуации на рынке – в частности, на рынке недвижимости, это выкуп Московским правительством у застройщиков жилья - причем, выкуп фактически по рыночным ценам. Это не только означает, что девелоперская структура, у которой выкупались квадратные метры в Подмосковье, получила существенную поддержку в тяжелое для нее время, но и то, что сами рыночные цены сдерживаются от падения.

Ну и самый опасный вариант, которого опасаются все - это падение спроса на любые активы, связанное с кризисом доверия. Люди будут выводить деньги из банков и банально держать их наличными. Это продлится до тех пор, пока у населения не будет уверенности, что никаких резких изменений на рынке больше не будет. Для банков кризис доверия страшен тем, что люди во время паники начнут массово выводить деньги, что неминуемо приведет к краху банковской системы, для девелоперов и риэлторов тем, что остановятся продажи. Поэтому государство и старается поддержать застройщиков: крах кого-то из крупных игроков может спровоцировать панику, а риэлторы всячески стараются сдерживать цены. Удастся ли оставить ситуацию под контролем - скоро станет понятно.
Директор департамента розничных продаж сети магазинов «Просто», Алексей Николаевич Артамонов:

Что касается ритейла, то кризис стал лакмусовой бумажкой для компаний с точки зрения эффективности их бизнес-процессов и финансовой грамотности. Сокращение персонала - это не оптимизация расходов, ведь объем работы в компании не уменьшился, а значит, сокращая персонал, мы в чем-то начнем работать хуже, что недопустимо ни при каких условиях. Для ритейла это особенно актуально.
Скрыть

2008-10-24

Существует распространенное убеждение, что ипотеку берут люди с невысоким доходом, потому что не имеют возможности выплатить за квартиру всю сумму сразу. Портал Dometra.ru решил проверить, так ли это на самом деле.
Один из главных аргументов против ипотеки заключается в том, что заемщик вынужден переплачивать за квартиру, отдавая банку фактически ее двойную стоимость, ну а после последнего изменения ставок – тройную. И потому, если у человека есть возможность выплатить сразу полную стоимость...  Далее

Существует распространенное убеждение, что ипотеку берут люди с невысоким доходом, потому что не имеют возможности выплатить за квартиру всю сумму сразу. Портал Dometra.ru решил проверить, так ли это на самом деле.
Один из главных аргументов против ипотеки заключается в том, что заемщик вынужден переплачивать за квартиру, отдавая банку фактически ее двойную стоимость, ну а после последнего изменения ставок – тройную. И потому, если у человека есть возможность выплатить сразу полную стоимость квартиры, то ипотечный кредит ему брать не выгодно. Портал Dometra.ru выяснил, что это не всегда так.
Большая часть населения России не обладает достаточными доходами для получения ипотечного кредита. Считается, что до недавнего времени ипотеку брали люди с доходом выше среднего – они могли позволить себе приобрести на заемные средства какие-то недорогие квартиры. Это не совсем так. В ипотеку приобретали в том числе дорогие объекты, бизнес- класса и люкс. У более состоятельных людей была популярна загородная недвижимость - дома на этапе строительства. Причем не только бюджетные объекты, но и варианты категории «премиум».
Вторую категорию получателей ипотечных кредитов можно отнести в инвестиционную группу – она была, до последнего времени, достаточно многочисленна. Эти люди умеют считать деньги и прекрасно понимали, что выгоднее взять кредит под 12%, чем вынимать деньги из оборота их компании – когда доходность бизнеса гораздо выше.
Среди бизнесменов было популярно закладывать дорогую недвижимость, чтобы полученные деньги иметь возможность вложить в бизнес – этот способ считался достаточно распространенным. Генеральный директор компании «Гарант Кредит» Андрей Руль говорит, что «многие бизнесмены и сегодня, после того, как ставки по ипотечным кредитам существенно выросли, были бы не прочь воспользоваться такой возможностью. Но, к сожалению, после кризиса практически все банки свернули программы получения нецелевых ипотечных кредитов под залог недвижимости». Если раньше подобный кредит бизнесмены могли использовать как способ получения средств для развития собственного бизнеса, то сегодня нет такой массовости – банки очень избирательно относятся к выдаче кредита. По сути, сегодня заемщики – это в подавляющем своем большинстве люди, которые на ипотечный кредит собираются приобретать жилье для личных нужд. В дальнейшем, когда ситуация на рынке стабилизируется, можно ожидать возвращения «инвестиционных заемщиков».
Калачихина Евгения
Скрыть

2008-10-21

В состоянии кризиса многие ипотечные программы замораживаются, а банки зачастую только делают вид, что готовы выдать кредит на покупку квартиры. О том, как ведет себя ипотечный рынок в условиях кризиса, что реально готовы предложить потенциальным заемщикам банки, на кого вообще рассчитана российская ипотека, мы решили побеседовать с Андреем Руль, Генеральным директором компании «Гарант Кредит».

Сейчас, в условиях кризиса, многие банки замораживают ипотечные программы. Поделитесь своими...  Далее

В состоянии кризиса многие ипотечные программы замораживаются, а банки зачастую только делают вид, что готовы выдать кредит на покупку квартиры. О том, как ведет себя ипотечный рынок в условиях кризиса, что реально готовы предложить потенциальным заемщикам банки, на кого вообще рассчитана российская ипотека, мы решили побеседовать с Андреем Руль, Генеральным директором компании «Гарант Кредит».

Сейчас, в условиях кризиса, многие банки замораживают ипотечные программы. Поделитесь своими наблюдениями в качестве ипотечного брокера: много ли действительно программ закрыто, как изменились условия выдачи кредитов?

Из ста с лишним банков, выдававших ипотечные кредиты, на сегодняшний момент всего пятнадцать официально не объявили о закрытии таких программ, а на деле только семь банков продолжают реально выдавать кредиты. Нужно понимать, что многие только заявляют о том, что программы по-прежнему действуют и принимают документы на рассмотрение, более того, могут даже дать одобрение, однако выдачи как таковой не происходит.

За последнее время рынок ипотечного кредитования сократился примерно в 10-15 раз, да и общее количество запросов на получение ипотечного кредита уменьшилось в 5 раз, хотя, конечно, интерес сохранился. Если говорить о новостройках, то из банков, которые занимаются аккредитацией новостроек, ипотечные кредиты выдает только один, все остальные полностью заморозили свои программы, и строительство, соответственно, остановилось.
А как строится взаимодействие потенциального заемщика с ипотечным брокером?

Чтобы изначально понять, в какой банк пойти, что выбрать, заемщику необходимо изучить более тысячи программ. Ипотечный брокер знает все эти программы, кроме этого, существует автоматическая сервис-система, которая делает выборку подходящих условий. Далее брокер помогает определиться среди тех банков, под программы которых заемщик попадает, найдя тот, который предлагает наиболее низкую ставку. Дело в том, что не всегда процентная ставка, объявляемая банком, является наиболее выгодной, потому что существуют также такие дополнительные условия, как комиссия, страховка и оценка. Банк может «отыгрываться» либо на комиссии, либо на страховании. Бывает, что страховые компании выплачивают премии банкам, и те, соответственно, компенсируют свои убытки. Зная все эти подводные камни, мы выбираем оптимальный вариант, чтобы клиент сэкономил, делаем оценку приобретаемой недвижимости, оформляем страховку, проверяем документы на квартиру и проводим сделку. Некоторые просят довести сделку до государственной регистрации, что сделать самостоятельно достаточно сложно.

И как же изменилась в связи с этим ваша работа с клиентами, которые хотели бы взять ипотечный кредит?

Сейчас мы отсылаем документы только в те банки, которые выдают кредиты, и далее действуем, исходя из того, кто одобрит или не одобрит выдачу кредита. И если раньше мы выбирали ипотечную программу под каждого конкретного клиента с минимальными процентными ставками, минимальными комиссиями и так далее, то на сегодняшний день приходится выбирать из того, что есть. Разумеется, мы предупреждаем клиентов о создавшейся ситуации. Но даже сейчас, с существующими процентными ставками до 21%, люди не перестают интересоваться ипотекой.

С учетом нынешней ситуации, уместно ли говорить о падении в будущем ставок по кредитам?

Конечно, нужно обязательно учитывать то, что сегодняшняя ставка не обязательно сохранится такой же на протяжении всего срока выплаты кредита. На следующий год процентная ставка может снизиться, скажем, до 13%, и тогда мы предложим своим клиентам рефинансирование ранее полученного кредита и страхования.

Я думаю, что рынок должен стабилизироваться в начале следующего года к январю-февралю. Его оптимизация может произойти после новогодних праздников. Ниже, чем была в начале этого 2008 года, процентная ставка, конечно же, не упадет, но может опуститься до 12-14%.
А как поведет себя рынок недвижимости: будет ли серьезное падение цен, как прогнозируют, до 30% к весне?

Я думаю, 30%-го падения не будет в принципе, максимальное падение может достигнуть 15%, но через год, когда у нас возникнет дефицит жилья из-за замороженных сейчас новостроек, можно ожидать значительного повышения цен, поскольку спрос на недвижимость как был серьезным, так и остался. Причем, если рынок элитной недвижимости уже практически насыщен, то недорогая недвижимость по-прежнему сильно востребована.

На какой вид недвижимости обычно берется ипотечный кредит?

Если говорить о Москве, то ипотечные кредиты берутся, в основном, для покупки жилья на вторичном рынке, хотя сейчас все больше стал развиваться и первичный рынок. Рынок первичного кредитования очень молодой, поскольку не так давно немногие банки сотрудничали со строительными компаниями. Сейчас все больше интереса возникает к первичке, во многом потому, что она элементарно дешевле. Если же брать элитное жилье, то от общего количества ипотечных кредитов оно составляет 3-5%. Правда, изначально мы специализировались именно на этом виде недвижимости: у нас в основном были VIP-клиенты.

А кто в основном сейчас берет ипотечные кредиты? Можете ли вы сказать, что ипотека - это вариант покупки жилья для среднего класса?

На сегодняшний день кредиты на квартиру берут, в основном, менеджеры высшего звена, то есть нельзя сказать, что это представители среднего класса. Среднее звено берет очень мало и, в основном, квартиры в Подмосковье, например, в Сходне, городе Железнодорожном. Если же говорить про Москву, то обычно это либо специалисты, которые зарабатывают порядка 10 000 долларов, либо владельцы собственного бизнеса.

Однако нередко говорится о том, что ипотека — чуть ли не единственный способ приобрести квартиру семье со средним доходом...

Я так не считаю, потому что сейчас стоимость квартиры в Москве начинается от 250 000 долларов, и для того, чтобы ее купить, доход должен быть порядка 7-8 000 долларов. Это уже далеко не средний доход. И то, это если говорить о покупке однокомнатной квартиры на окраине. На сегодняшний день ипотека все еще остается вариантом для обеспеченных людей.

Дометра
Двоскина Надежда
Скрыть

2008-10-21

Работающие в России иностранные банки сворачивают выдачу ипотечных кредитов в рублях. Юникредитбанк установил самые высокие на рынке ставки, а ДжиИ Мани Банк временно приостановил ряд программ по кредитованию жилья. "Дочкам" иностранных банков сейчас выгоднее выдавать валютные кредиты, однако спрос на них стремительно падает, утверждают эксперты.

Юникредитбанк сообщил о втором за этот месяц повышении ставок по ипотеке: минимальная ставка по рублевым кредитам увеличена более чем на 5 процентных...  Далее

Работающие в России иностранные банки сворачивают выдачу ипотечных кредитов в рублях. Юникредитбанк установил самые высокие на рынке ставки, а ДжиИ Мани Банк временно приостановил ряд программ по кредитованию жилья. "Дочкам" иностранных банков сейчас выгоднее выдавать валютные кредиты, однако спрос на них стремительно падает, утверждают эксперты.

Юникредитбанк сообщил о втором за этот месяц повышении ставок по ипотеке: минимальная ставка по рублевым кредитам увеличена более чем на 5 процентных пунктов, до 20,5% годовых. Ставки по ипотечному кредиту на пять лет теперь колеблются от 20,5 до 22,75% годовых, на десять лет — 22,25-24% годовых. Также были увеличены ставки по долларовым кредитам: на 0,25-0,3 процентного пункта, до 14,25%. Последний раз Юникредитбанк повышал ставки по ипотеке 19 сентября на 1,5-2 процентных пункта. Тогда в банке объясняли это решение ухудшением конъюнктуры рынка. Напомним, что в последнее время ставки по ипотеке повысили почти все крупные участники рынка.

Еще один иностранный банк — ДжиИ Мани Банк — сообщил о временной приостановке выдачи рублевых ипотечных кредитов и программ рефинансирования. Кроме того, банк увеличил процентные ставки по долларовым ипотечным кредитам на 2,25-3,25 процентного пункта. Выдавать ипотечные кредиты (в рублях и долларах) перестал и "АйСиАйСиАй банк Евразия".

Новые ставки по ипотеке, устанавливаемые иностранными "дочками", являются сейчас самыми высокими на рынке. По словам участников рынка, ставка по ипотеке свыше 20% годовых — заградительная мера, вводимая для сокращения выдачи кредитов.

Из-за финансового кризиса российские "дочки" иностранных банков сокращают бизнес. Как уже сообщал "Ъ" (см. "Ъ" от 3 октября), ХКФ Банк (входит в чешскую Home Credit Group) заявил об отказе от выдачи кредитов на покупку жилья и автомобилей, Кредит Европа банк (контрольный пакет принадлежит Национальному банку Греции) отказался от приема новых сотрудников и пересмотрел стратегию развития в регионах.

До кризиса на мировом рынке западные банки имели прямой доступ к зарубежному фондированию, за счет которого активно наращивали объем ипотечного кредитования, забирая рынок у российских игроков. Сейчас ситуация изменилась. "Иностранные банки отказываются в том числе и от рублевой ипотеки, потому что рублевые пассивы на длительный срок получить сейчас еще сложнее, чем валюту",— поясняет председатель правления Ипотек-банка Вадим Юрьев.

Эксперты уверены, что "дочки" западных банков продолжат сокращать рублевую ипотеку в ожидании дальнейшего укрепления доллара, который с августа подорожал по отношению к рублю на 11,5% (на начало августа курс составлял 23,4 руб./$, курс ЦБ на 17 октября — 26,4 руб./$). Однако на долларовые кредиты спрос сейчас минимальный, утверждают банкиры. "Из-за курсовых скачков спрос на валютную ипотеку снижается: в Москве и Санкт-Петербурге не так заметно, а в регионах кредиты в долларах стали практически невостребованными",— утверждает руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. "Однако вопрос сейчас даже не в том, кто кому составит конкуренцию, а будут ли банки вообще выдавать ипотечные кредиты",— добавляет Вадим Юрьев.

Татьяна Алешкина, Елена Пашутинская
Скрыть

2008-10-15

Кризис не пугает нашу элиту, потому что позволяет ей завершить процесс перераспределения активов в свою пользу. Стабильность — эпоха, прекрасная во всех отношениях. За исключением одного: совершенно невозможно перераспределять по-настоящему большие деньги так, чтобы это оставалось не замеченным широкой публикой. Потому что всякий крупный передел — это уже альтернатива стабильности, то есть сложившемуся порядку вещей. А потому масштабный вывод активов требует серьезного идеологического...  Далее

Кризис не пугает нашу элиту, потому что позволяет ей завершить процесс перераспределения активов в свою пользу. Стабильность — эпоха, прекрасная во всех отношениях. За исключением одного: совершенно невозможно перераспределять по-настоящему большие деньги так, чтобы это оставалось не замеченным широкой публикой. Потому что всякий крупный передел — это уже альтернатива стабильности, то есть сложившемуся порядку вещей. А потому масштабный вывод активов требует серьезного идеологического сопровождения, как, например, уничтожение ЮКОСа или создание госкорпораций.

Самое обидное, что людям, склонным хотя бы к поверхностному анализу, все равно очевидно, как и в чьих интересах делаются подобные вещи. Народ безмолвствует, но не верит.

Иное дело — кризис. Под его сурдинку возможно проворачивать сколь угодно масштабные махинации, оправдывая их необходимостью спасения национальной экономики. Причем нюансы можно не разъяснять, потому что широкой публике они все равно непонятны. Для нее, широкой публики, даже само слово «кризис» в отношении внутрирос-сийской ситуации табуировано. По крайней мере на центральных каналах. Впрочем, не употребляют его и в кулуарах. Там в ходу другой термин — веселуха.

Веселуха — это не праздник. Это атмосфера, царящая, например, на заседании комбеда времен раскулачивания. Классовые враги уже на коленях, а их собственность готова к разделу. Предстоит большая, тяжелая, но весьма благодарная работа. Когда можно не пахать, не сеять, а сразу пожинать.

По отношению к падшим врагам будет применена особая форма милости, которую можно уложить в простую формулу: «Отдай все, а долги мы возьмем на себя». С долгами у многих негосударственных компаний из первой десятки и даже сотни и в самом деле все очень плохо. Контроль над бизнесами и так придется отдать — либо иностранным кредиторам, либо спасителям отечественного разлива. Просто в первом случае можно напороться на обвинения в преступной халатности по отношению к народному имуществу, а во втором случае Родина все забудет — в смысле даст жить спокойно на сохранившиеся в офшорах остатки былой собственности.

Источники «Новой» утверждают даже, что кредит на 950 миллиардов рублей, выделенный госбанкам (Сбер, ВТБ, Россельхозбанк) сверх уже перечисленных на их депозиты полутора триллионов, как раз и нужен не для спасения банковской системы, а для выкупа «олигархических» активов в рамках рыночной процедуры и даже по рыночной цене. Благо цена эта на нынешнем рынке — бросовая.

Но по роковому стечению обстоятельств в тяжелую ситуацию также попали бизнесы, по разным причинам близкие отдельным представителям правящей элиты. Правда, когда у тебя на руках Стабфонд и профицит бюджета, то это не катастрофа, а та же веселуха. Фондовые аналитики могут гадать, почему государство и подконтрольные ему компании взялись за спасение Связьбанка и «КИТ-Финанса». Люди же, анализирующие не фондовый, а реальный политический рынок, в приватных беседах называют первый эпизод не иначе как «спасение рядового Реймана», заботливо уточняя, что речь не идет о бизнесе бывшего министра связи Леонида Реймана. По их глубокому убеждению, биз-несы, которые пресса приписывала Леониду Дододжоновичу, на самом деле принадлежали не ему, а высокопоставленному члену правительства, в том числе принимавшему решение по Связьбанку.

Что же до «КИТ-Финанса», то РЖД в число его спасителей, говорят, попали случайно, в отличие от «Алросы», также купившей 45% проблемного банка. «Алросу» федеральное правительство долго и целенаправленно отвоевывало у Якутии, причем основной движущей силой процесса был министр финансов Алексей Кудрин. Он же, по информации участников политического рынка, более других чиновников лоббировал выделение необходимого количества ресурсов для спасения «КИТ-Финанса», как если бы это был его собственный банк или банк членов его семьи.

В этой истории настораживает одно: представители элиты настолько одержимы веселухой, тратят столько времени на то, чтобы спасти свои и передать в правильные руки пока еще чужие активы, что невозможно понять, где они найдут время на то, чтобы заниматься реальными мерами по преодолению последствий кризиса…
Алексей Полухин
Скрыть